限价取消、“地王”频出，杭州楼市蓄力反弹|界面新闻 · 地产

界面新闻记者 | 杨冰柯

界面新闻编辑 | 李慎

1月22日，在建发“送黄金 ”也没卖完的杭州云城 ，中国第三大地产商华润勇夺“地王
”。在这之前
，中海豪横拿下滨江区“地王”，招商 、金地也高溢价抢地 ，地产商们不忍了，豪横重回杭州市场 。

中国国内几乎没有像杭州一样的楼市奇观了
，杭州新房限价取消后，民企和国家队们争相造“地王 ” ，杭州土地价格体系一再重塑
，甚至出现萧山城区地价比“炒房第一区”杭州世纪城地价还要高的现象
。

一位接近华润的人士对界面新闻记者表示，国家政策暖风频吹 ，同时杭州新房限价政策放开
，大家认为可以干一场了。

杭州拿地宝研究院院长钱贤强对界面新闻记者表示，央国企的决策不在地方 ，他们有着严格的利润指标要求
，下场主要是因为新房限价取消，利润空间变大 。

一位杭州民企人士对界面新闻记者表示 ，企业要存活
，各片区都不想被合并。但有些城市就是起不来，总部也会看城市下菜
。起码这几年杭州还可以 ，所以这些房企依然舍得在杭州下血本。

回看杭州楼市历史，杭州拿地王的房企并非全部安全下车 ，比如中海钱江湾项目 、中冶锦绣公馆拿地后捂盘多年
，直到2024年限价放开才解套 。

现在，国家队重金回杭州拿地 ，无论是政策环境还是一线市场都已改变
，会是机会还是险境？

限价取消、地王频出

2024年10月9日，杭州楼市取消新房限价 ，历时五年多的限价政策退出历史舞台
，土地摇号政策终结，地产商们投资不再靠“天 ”吃饭 ，考验他们资金
、投资能力的时代回来了
。

也是从这时开始
，杭州几乎每举行一场土拍就会出地王，或者高溢价率地块。

2024年 ，10月22日，钱江新城二期最后一宗限房价宅地迎来出让
，经过77轮竞价，绿城以楼面价50717.45元/平米、溢价率28.6%竞获 ，成为杭州“地王
” 。11月15日
，城东新城地块拍卖，滨江以总价13.79亿 、楼面价40479元/平米和溢价率35.3%拿下 ，打破了保持8年之久的城东新城板块地价纪录
。

11月29日
，绿城以17.16亿总价
、楼面价36568元/平米和溢价率22.92%拿下东新单元地块，成为板块新“地王”。12月19日 ，中天和海威联合体竞获萧山北干东单元地块
，总价17.99亿元，楼面价37064元/平米和溢价76.5% 。楼面价创下萧山城区内除钱江世纪城外住宅最高楼面价纪录 ，同时也是2018年以来溢价率最高纪录
。

12月31日
，滨江区西兴地块开拍，经过66轮激战 ，中海以44.9亿总价、楼面价44672元/平米和溢价率59.78%拿地，成为滨江区地王。

2025年
，“一土拍就出地王 ”的态势还在延续 。

1月14日，北干西地块拍卖 ，108轮后
，滨江以27.98亿总计 、楼面价38859元/平米和溢价率62%拿下地块，打破了一个月前的萧山新区地王纪录
。

1月21日 ，杭州西站地块经过32轮争夺
，华润以总价15.26亿
、楼面价26101元/平米和25%溢价率拿地，摘得杭州云城板块新地王。

央企国家队选手华润和中海勇夺“地王
”外 ，金地、招商也下场高溢价拿地 。

2024年
，11月15日，之江地块经过33轮竞价 ，华润以20.6亿元总价 、楼面价26847元/平米和溢价率33.74%竞获。12月31日
，杭州钱江新城二期一地块经过52轮报价后，招商以31.23亿总价
、楼面价37629元/平米和溢价率24.27%拿地
。

2025年1月21日 ，临平老城区地块经过32轮争夺，由金地溢价31%拿下
，总价1.86亿、楼面价11395元/平米。

事实上，央国企拿地的决心让一向出风头的杭州本土企业都望而却步 。

比如云城地块 ，绿城也参拍了
，但据一位接近绿城的人士对界面新闻记者直言，抢不过华润
。一位杭州头部民企人士则对界面新闻记者表示 ，公司觉得地价贵了
，早就退出竞争了。

机会还是险境？

钱贤强对界面新闻记者表示，不存在地产商拍地上头一说 ，房地产商们的每一分钱都是精打细算的
，不会像以前那么疯狂，无非是少赚钱 。同时 ，溢价率高是起始价低的因素
，绝对值可能也没那么高
。

从土地供应看，杭州很多板块土地供应尤其核心板块供应面临着紧缺甚至断档局面。

比如 ，前几年的供应大户申花只剩民生药厂一宗地块，世纪城也只剩下几宗宅地
，蒋村也只剩下一宗商改住地块，滨江区一度靠商改住支撑着供应 。

钱贤强表示 ，敢拿地的板块通常也是板块内库存少的地方
，浙江只有杭州，杭州只有主城区 ，大家都只在小区块了
，导致供不应求
。即便拿地王也比不确定性高的地方好，不然就很容易变成自己的库存。

一些央国企也存在库存告急的情况 ，同时
，他们的确十分看好杭州楼市 。

比如中海，限价放开后 ，中海地产捂盘近6年的一线江景房楼盘“钱江湾”以精装均价9万/平米入市
，结果，登记家庭数高达471组 ，中签率仅16.14%，中海成功解套
。

一位央企地产商人士对界面新闻记者表示
，钱江湾以9万/平米的价格售罄，杭州的购买力出人意外 ，杭州。因为钱江湾的抢手
，集团甚至一度怪城市公司定价低了 。

也是看到政策变化后杭州仍然上行的市场，库存本就不足的中海不惜地王也要在核心板块拿地。上述中海人士表示 ，公司坚定看好杭州
。

对于华润云城地块
，上述央企地产商人士对界面新闻记者称，云城不好卖的项目主要是受铁路噪音影响 ，不靠铁路的项目还不错。拿地关乎一个城市公司未来的发展
，有地才能在集团各个地区公司里有话语权 。

上述接近华润的人士对界面新闻记者表示，公司投资方向都有系统性考虑 ，2024年
，华润在云城核心打造了望云，对这个板块的市场助力比较明显
。

根据浙报传媒地产院数据 ，对比2023年同期，2024年杭州涉宅土地供应体量及成交金额均大幅下降
，体量回到16年前水平，金额不及历史高点半数。但平均楼面价和平均溢价率有所上升 ，尤其楼面价
，涉宅地21044元/平米创下历史新高 。

2024年，杭州涉宅地中楼面价TOP3分别出现在钱江新城二期 、钱江世纪城
、滨江区政府板块
。

也就是说 ，地产商们敢于出价的地块还是核心板块。

限价放开前
，这种地块只有流速 。限价放开后，流速和利润率都有了
。

钱贤强表示 ，地产商从“理论能赚到钱实际上赚不到钱 ”转换到“不赚钱的一定不会拿
，只是赚多赚少的问题
”上。同时，杭州这一波“地王”和高溢价率是补涨行情 ，从市场看
，楼面价最终没有跳跃到大幅上调 。